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物業管理行業協會

今天是:
物業是否有權要求業主拆除自家窗戶外的防盜網
作者:   來源:   日期:2014-02-13

【案情】

  2012年11月6日,吳某與某房地產開發公司簽訂了一份《商品房買賣合同》,在該公司開發的“水景銘苑”小區內購買住宅一套。2013年1月8日,房地產開發公司與某物業管理公司簽訂了前期物業服務委托合同。2013年4月10日,吳某與物業公司簽訂了房屋裝飾裝修管理協議,其中約定:陽臺防盜窗外側不可安裝防盜網、紗窗等防護設備。吳某覺得將防盜網安裝在陽臺內側會影響美觀且影響使用,于是把防盜網安裝在陽臺外側與房屋外墻面處在同一平面的位置。物業公司多次找吳某要求其拆除該防盜網,吳某不從,2013年9月5日物業公司向法院提起訴訟。

  【分歧】

  在物業公司是否有權要求吳某拆除防盜窗問題上,存在兩種觀點:

  第一種意見認為,有權要求吳某拆除。根據當事人意思自治原則,物業公司和業主在平等自愿的情形下簽訂房屋裝飾裝修管理協議有效,對雙方均有約束力,雙方均應按照協議的內容履行相應的權利和義務。本案在協議中明確約定“防盜窗只能安裝在窗戶內側”的情形下,業主違反該規定將防盜窗安裝到窗戶外側,違反了協議約定,故物業公司有權要求業主按照協議約定拆除安裝在窗戶外的防盜窗。   

  第二種意見認為,無權要求吳某拆除。判定物業公司是否有權要求吳某拆除防盜網,取決于雙方所簽訂的協議內容是否符合法律規定。物業公司與業主是物業管理經營者與消費者的關系,經營者不得以格式合同的方式做出對消費者不公平、不合理的規定,雙方簽訂的房屋裝飾裝修管理協議為物業公司提供的格式合同文本,而協議中的“防盜窗只能安裝在窗戶內側”的條款,排除了吳某對自己房屋的窗戶享有的主要權利,因此該條款無效。

  【評析】

  筆者同意第二種觀點,理由是:

  1、吳某對自己房屋的窗戶享有專屬權。根據我國《物權法》第七十一條“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益”之規定,吳某在自己享有專屬權的窗戶外側安裝防盜窗,在不危及建筑物的安全或損害其他業主合法權利情況下,可以自主使用且不受物業公司干涉。

  2、協議中有關條款排除了吳某對自己房屋窗戶享有的主要權利。我國《合同法》第四十條規定:提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。本案“房屋裝飾裝修管理協議”屬物業公司提供的格式合同,協議中約定的“陽臺防盜窗外側不可安裝防盜網”內容,排除了業主吳某對自己房屋窗戶享有的主要權利,所以該條款應當確認無效。

  3、物業公司對自己主張負有舉證義務。物業公司主張拆除吳某安裝在窗外的防盜網,應當就該防盜網會危及建筑物的安全、損害其他業主合法利益、影響外在美觀等方面存在問題提供證據予以證明,否則其主張不能得到法院支持。

  (作者單位:江西省豐城市人民法院)


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