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物業管理行業協會

今天是:
業委會狀告物管公司 業主公共權益頻受侵犯卻難維權
作者:中國物業管理行業協會   來源:   日期:2014-02-10

     近年來,業主與物管公司的糾紛越來越多。物權法的頒布,確立了我國建筑物區分所有權制度,同時明確了業主共有產權的范圍,包括建筑區劃內的道路、綠地、占用共有道路或其他場地的停車位、其他公共場地、公共設施、物業用房等。

《法制日報》記者近日從重慶市江北區人民法院獲悉,僅2012年,該院受理小區業主公共權益被侵占的案件共9件,其中以物業公司作為被告的就有6件,而每件案件涉及的業主少則近千人,多則上萬人。

江北區法院民三庭庭長江英認為,雖然法律規定了建筑區劃內的道路、綠地、占用共有道路或其他場地的停車位、其他公共場地、公共設施、物業用房等物業的所有權主體為全體業主,但是作為集合概念的“全體業主”,很難實際行使基于所有權而產生的占用、使用、收益等具體財產權利。這就使得業主共有產權存在一種權利行使主體缺位的狀態,這也是小區公共財產頻遭侵犯的根源所在。

侵占公共收益

業委會狀告物管公司

羅大爺是江北區某小區業委會主任的父親,是一位地道的熱心人。盡管自己并不是業委會的正式成員,但在業委會上上下下、大大小小的事務與活動中,羅大爺都是最活躍、最主動參與的一員。


2011年9月,剛成立不久的業委會屢屢接到業主反映,稱小區物管公司存在擅自占改小區公共場地和設施并出租牟利等問題——包括將部分公共綠地改建為停車場并出租收費、在一塊公共場地上修建門面出租、將垃圾站改建為洗車場出租、將棋牌室和洗衣房等公共文體生活配套設施出租、在消防防火隔離間內搭建攤位出租等。

得知上述情況后,業委會隨即作了一系列調查及準備工作,決定召開業主大會,表決起訴物管公司恢復以上公共場地和設施并返還其所侵占的公共收益。

這下羅大爺開始忙碌了起來,從張貼會議通告、制作征求意見表,到挨家挨戶征求業主意見,再到計票統票、形成決議,他都始終參與其中,并樂此不疲。

“看著小區業主的公共權益被物管公司侵吞,我感到很氣憤,就是想為全體業主討個說法,拿回屬于業主集體的東西。”羅大爺說。

經過表決,業委會認為過半數業主已投票表示同意,遂將物管公司起訴至法院。

驚現“無間道”

一業主請求撤銷決議

然而,官司打得并不順利。

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“我們一直都在等著開庭,但我們卻接連收到了兩份中止訴訟的裁定書,時間就這樣一直拖著。”羅大爺語氣中帶有一絲不滿和困惑。

原來,起訴后,物管公司提出了管轄權異議,法官依法裁定案件中止訴訟,先審理被告提出的管轄異議。

一個多月后,物管公司提出的管轄權異議被法院駁回,案件恢復審理。

但是,還未及開庭,該小區另一業主付某向法院提起了撤銷權訴訟,以業委會的決議違背法律程序等為由,要求法院予以撤銷。案件再次中止。

在撤銷權案件開庭時,許多業主自發前去旁聽庭審,法庭內幾乎座無虛席。

“大家都很關心這個案子,想來看看到底為什么他(付某)要阻撓我們維護自己的權益,畢竟他自己也是物管公司侵權的受害者啊。”羅大爺說。

庭審中,付某認為,業委會在召開業主大會前未通知包括其在內的全體業主行使投票權,并且表決票數沒有達到法律規定的硬性要求,因此該決議應被撤銷。

業委會辯稱,在征求意見前以公告的形式對業主進行了告知,并且表決同意的業主人數及其所占專有面積比均已達到“雙過半”的法律規定,故決議的程序及結果是合法有效的,并無不當。

“公告還是我親自在小區門口張貼的,而且我們是挨家挨戶請業主簽名的,人數和面積都達到了要求。”羅大爺坐在證人席上說。

決議違反程序

未“雙過半”被判撤銷

據了解,因小區面積大、居住人口眾多,召開業主大會較困難,因此在各個小區內均廣泛采取書面征求意見的形式。而眾多的征求意見表上簽名的真實性問題,往往成為案件的爭議焦點,法院對其真實性亦難以認定,只能根據舉證責任作出法律真實的判斷。

結合原被告雙方舉示的證據,法官調查發現,業委會提交的征求意見表中存在業主簽名不符、重復簽名等情況,應在其所統計的表決贊成的票數中扣除36票,扣除之后的票數未能達到小區業主總人數的半數。另外,扣除這36票所對應的專有面積后,表決贊成的業主專有面積數亦未能達到建筑物總面積的半數。

根據住房和城鄉建設部于2009年12月1日頒布施行的《業主大會和業主委員會指導規則》第二十二條之規定,“業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人簽名”。


因此,法院認為,業委會的前述決議因未滿足法定程序的強制性要求,應予撤銷。

承辦法官告訴記者,這兩起案件反映出現實中存在的一些普遍性問題:一方面,在建筑物區分所有權制度下,小區公共產權存在主體虛位、監管缺位等問題,實踐中經常發生物管公司或開發商擅自侵占小區公共場地或設施等情形;另一方面,業委會存在成立難、力量弱、人手少等問題,導致業主進行公益維權時面臨諸多困難和障礙。

服務差又侵權

物業服務矛盾升級

物業服務事關人民群眾安居樂業和物業服務市場健康發展。目前,進入司法領域的物業服務糾紛案件僅僅是冰山一角,但透露出來的問題依然嚴峻。

結合審判實踐中存在的問題,江英告訴記者,目前物業服務中存在的訴訟主要以物業服務費為訴爭標的,由于物管公司資質等級的劃分及相關物業行業管理規定對物業服務標準界定不明確,物管公司與小區業主對物業服務標準認識偏差大,如對小區安保措施、綠化設施配套等理解不同,業主會以物業服務不符合標準為由拒交物管費。2010年至2013年,江北區法院共受理物業糾紛案件1025件,年均增長30%。在江北區法院受理的案件中,87.5%的案件系物管公司起訴業主未交物管費的。

江英說,小區物業服務質量較低,極易發生小區業主拒交物管費等行為。而物管公司便會以未收到物管費為由降低服務標準,小區業主對此將更加不滿,如此雙方就會陷入惡性循環。

若業主公共權益被侵犯,業主的情緒將會比物業服務質量問題更大。2012年,江北區法院受理的9件業主公益維權案件中,有6件是以物業公司作為被告,每次庭審總是座無虛席,業主情緒激動。

江英介紹,易被侵害的業主公共權益范圍多集中在三個領域:小區公共場地,包括公共綠地、公共道路、公共停車場、戶外運動場地等;小區公共用房,包括茶室、健身房等公益文體娛樂設施、備用房、物管用房等;業主公共收益,包括電梯廣告投放收益、建筑外墻廣告出租收益、天臺出租利用收益、業主共有停車位出租收益、小區游泳池及網球場等收費設施產生的收益等。

據介紹,物業公司作為小區公共秩序運作的維護者,在缺乏有效外部監督的情況下,容易越過正當職責邊界之外,采取各種隱蔽的手段私自占用小區公共場地或設施,攫取不正當利益。且業主在組織上具有天然的分散性,業委會在監控能力上的局限性,導致很難形成對物業公司侵犯業主公共權益行為的有效監督和預防。也有許多小區并未成立或并未及時成立業委會,在這種情況下,業主公共權益被侵害的概率和程度更為集中和嚴重。
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